科学猎奇2024年10月14日发布:戴德梁行：上海三季度写字楼静待复苏零售物业大量新增大宗市场金额同比微降

当前市场，搬迁依然是最主要的租赁类型，租户青睐品质高且具有租金优势的项目，大部分在同区或同板块内搬迁。其次是续租需求，在新设需求有限的情况下，业主尽可能挽留租户续租。受疲软的新增需求，以及大量新增供应入市影响，业主将更积极主动调整租赁策略，包括调整租金价格预期，优化租户组合等，同时他们为租户提供更多便利化设施及更优质服务提升客户满意度。

三季度，行业表现来看，专业服务、贸易制造以及TMT依然是三大领先行业。专业服务行业的律所、咨询等继续保持维稳，除此之外近期部分教育机构因业务发展需要等因素有较大面积搬迁成交。作为国际消费大都市的上海，零售贸易占据重要地位，交易细分领域仍集中在日常生活消费品行业或是汽车等大型制造业。TMT虽然前期经历了波动调整，但数字经济对传统行业支持的格局未变，一些IT技术支持、网络平台等企业表现出韧性。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，伴随美联储降息周期开启，国内政策也将迎来广阔的空间，对办公楼市场带来一些积极影响，相关的货币政策及房地产政策导向下或将促使国内企业盈利状况有所改善，同时以人民币计价的资产将得到外资追捧从而带动外资回流，这些都将激励未来办公租赁需求提升，大势所趋，值得期待。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，随着写字楼新增供应持续入市，加之租户继续以“降本增效”、“高质价比”为主要目标，业主亟需优化租赁策略，如优化租户组合，调整租金预期和免租期等策略。此外，他们也将增加楼宇维护、为租户提供更多便利设施、提高租户需求服务视为重点改进方向。

零售物业迎来大量新增，标杆项目引领新格局

2024年第三季度，上海共录得七个新项目入市，分别有上海荟聚购物中心、西岸梦中心、HAI550、前滩公园巷、佘山旭辉里和花木时光里。新增零售面积共计575,158平方米，推升上海全市总存量增加至约2,395.34万平方米。9月26日，由英格卡集团投资打造的位于上海虹桥临空经济示范区的绿色城市综合体项目盛大开业。上海荟聚商业综合体是英格卡购物中心单体投资金额最高的项目，总投资额达到80亿元，体量达43万平方米。招商参考宜家家居的客户画像，覆盖全客层，因此注重品类大众化、商品的普世化以及价格的亲民化，吸引了300+的精选品牌，组成了集购物、美食、娱乐潮流、文化艺术、健康养生、儿童及户外休闲空间为一体的多业态复合矩阵。由西岸集团和华之门资本联合开发的Gate M西岸梦中心，前身是昔日亚洲规模最大的水泥厂，项目大量小而美的精致零售、态度餐饮和调性配套以完全不同的叙事视角吸引着周边的商务人群。

“户外经济”热潮涌动

户外经济热度持续，国际品牌加速中国市场开店布局。年初，美国户外品牌KEEN「恳因」上海环贸iapm中国官方首店盛大开业，作为KEEN品牌中国首家店铺。 4月30日，瑞典户外运动品牌HOUDINI胡丁尼中国首店开业，选址于上海浦东嘉里城。9月，瑞士跑鞋品牌On昂跑入驻 Gate M西岸梦中心，这间门店也将成为On昂跑在上海开设的首间城市街边门店，此前On昂跑在上海开设的门店主要集中在城市商业综合体内。西岸多年来形成的运动社群氛围，其后续的虹吸效应或将持续。这对于有计划走出商场，走向城市街区的运动品牌是较为理想的一个选择，是品牌形象形象与项目基因的精准匹配。品牌加速开店的背后是竞争日趋白热化的中国运动服饰市场。在上海做出首店或形象店的投资尝试也体现了品牌对年轻、运动、活力和健康的上海市场的信心。

戴德梁行华东区商业部高级助理董事王冕表示，尽管上海社会消费在7、8月暑期表现中规中矩，未达市场预期。然而，随着 9月底美联储降息及国家密集出台新政策，市场预期逐步转向乐观，消费回暖的迹象愈加明显。展望未来，随着大量新增持续供应入市，上海零售物业市场面临洗牌局面。为了迎合消费者不断升级的需求，众多老旧零售物业需要积极调整市场定位、业态组合和物业升级。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文认为，随着家居家电以旧换新、“上海旅游节”、金秋购物旅游季、发放5亿消费券等促销费措施的出台，将进一步激发上海消费市场活力。未来三年，新增供应将主要集中在次级商圈并且拥有大众市场定位，而核心商圈的现有零售物业将持续翻新升级。有鉴于此，上海零售物业市场将进一步升级。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，随着上海消费者的购物偏好和消费行为不断变化，购物中心业主将通过开设区域首店或品牌旗舰店、持续调整品牌组合、打造体验式零售空间，以及举办策展或快闪店等营销活动来提升商家的经营效率和消费者的购物体验。展望未来上海零售市场仍为品牌商、投资商、房地产开发商关注热点之所在。

大宗交易市场金额同比微降，四季度望迎新行情

2024年第三季度上海大宗交易市场共录得15宗、共计114亿元大宗交易，季度同比虽下降43%，但从全年累计金额角度来看，降幅控制在22%以内。考虑到房地产交易市场的滞后性，以及节前楼市新政频出、9月美联储首次降息、国庆前后A股迎史诗级大涨等多个因素，预计四季度成交有望迎来新一波行情。

买家类型方面，投资型买家占比持续增加，Q3其已占到总市场成交额的93%，入手项目以高品质、核心地段的办公楼为主；个人投资者依旧活跃，偏好1亿左右的办公及商业。内资以72%的成交占比继续主导市场，但随着美联储降息、助力外资资金流动性，这一局面未来可能发生改变。

从物业类型来看，办公、综合体资产Q3表现亮眼，尤以综合体为甚——印尼金光回购星荟中心40%股权、山东空调收购证大资产包两宗交易总金额就已接近40亿元，占据整个上海Q3成交的三成以上。公寓、酒店仍受个人投资者及高净值客户的追捧，但因单体体量较小，成交总额占比暂不明显。

展望四季度，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰表示：

1. 中央政治局会议首次定调“促进市场止跌回稳”，对房地产经济将产生强刺激作用；

2. A股迎史诗级大涨，内外资机构重拾信心，预计四季度买家将积极储备项目、频繁出手；

3.美联储迎来第一次降息，未来外资有望回归布局价格洼地资产；

4. 随着出售方经济压力逐步减小，未来其急售可能性将随之降低，捡漏资产机会将会更加稀缺；

5. 顺应基础设施REITs的政策向导以及市场需求，投资人将目光持续投向新经济类如公寓、保障房、商业类资产。

华东区高标仓库租赁呈稳定态势

华东高标仓库租赁市场需求主要租户仍为电商、制造业、第三方物流及快递快运。上海市高标仓库市场租赁受新增入市项目影响，市场空置率环比上升2个百分点至21%，平均租金环比微升0.1%至49.4元/平方米/月。江苏省高标仓库市场主要租户仍为电商、快递快运及制造业，平均租金下降1.2%至33.9元/平方米/月，市场空置率环比微升1.2个百分点至20%；安徽省高标仓库市场表现平稳，平均租金微涨0.7%在27.4元/平方米/月，空置率保持在10.4%；浙江省高标仓库市场主要去化力为电商、快递快运，整体市场去化压力较大，空置率环比微降0.7个百分点至21.3%，平均租金微降0.2%至34.2元/平方米/月。

租户议价空间呈现上升趋势，布局出现调整，园区探索节能优势

华东地区核心区域租赁表现积极，其余区域表现仍为供应大于需求。大部分零售、快运快递类租户租约到期后选择租约较低的地区。此外，由于非核心区域项目去化压力较大，租户议价空间上升，园区选择降低租金吸引租户。

运营商需要更加注重产业化运维的策略，积极融合绿色环保。园区建设开始通过采用节能设计降低能耗，探索使用轻量化新材料节省钢筋使用数量的同时增强抗台风等级。运营商通过升级园区建设，满足租户对仓库性能的更高要求，吸引客户群体。

戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊表示，随着新能源汽车厂新起，部分传统燃油汽车厂业务受到削减且部分传统汽车厂关停。汽车类仓库租户从传统汽车厂周边转向新能源汽车厂聚集地靠拢布局。零售业、制造业等通过跨境电商出海开拓海外市场，跨境电商出口仓开始从华南向华东布局。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，上海三季度商业地产市场在宏观经济逐步复苏、消费信心逐渐回暖的背景下，展现出增长潜力，并呈现出多元化的特点。关注市场趋势与技术变革，持续的创新和灵活的市场应对策略,将为投资者提供重要的机会与挑战。戴德梁行愿迎接挑战，助力上海商业地产长足发展。

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