中国山东网2024年10月14日发布:普洛斯52亿美元合并交易背后：重仓中国、重投运营、重视新经济

此笔交易背后的主角，普洛斯和普洛斯资本GCP创始人、首席执行官梅志明表示：“该交易证明我们有能力建立新业务，高效发展业务规模，并通过货币化为相关各方创造价值。该交易还将有利于我们战略性地优化各地区的业务发展，未来，普洛斯将继续在长期趋势驱动的高增长新经济领域寻求有吸引力的增长和整合机会。通过在全球各市场投资和发展业务，普洛斯将保持增长，为我们的利益相关方创造更大价值。”

以最早为业内熟悉的从物流仓储资产投资开发和运营起步，到如今手握横跨物流仓储及科创园区、数据中心、新能源等资产，以及围绕这三大领域相关的科技、私募股权投资等，普洛斯是如何一次次创造价值的？从这个大交易背后，又可以看到仓储物流行业大玩家的哪些新风向？

1、重磅交易再现，普洛斯持续重仓中国

仔细来看此次合并双方。普洛斯资本GCP最初作为普洛斯旗下基金管理业务，于2011年设立，截至2023年底，资产管理规模达1,280亿美元，复合年增长率达到21%。Ares是美国五大另类资产管理公司之一，AUM达4,470亿美元。

事实上，全球另类资管行业头部机构近期纷纷寻求通过合并来扩大规模，或是进入新的行业和地域。

比如，在今年9月，全球另类资产管理公司黑石集团（Blackstone）宣布以200亿澳元（约合946亿元人民币）的大手笔，收购澳大利亚数据中心运营商AirTrunk。这一交易不仅包括了债务，还涉及了激烈的竞购战。

纵观过去几年的全球物流不动产市场，在市场普遍缺少信心的情况下，类似普洛斯、黑石这样的头部企业却在全球范围内抄底优质物流资产。比如，仅在2022年这一年，普洛斯全球募资的规模就超过了1000亿元人民币，并通过大手笔的收并购的增值策略，为利益相关方创造更大价值。

此外，在大型资产交易上，普洛斯近年最出彩的历史表现是2019年6月以187亿美元的价格，将美国仓储资产包卖给了黑石，创造当时不动产领域内有史以来的最大交易纪录。而这个创造纪录的资产包，主要是2015年普洛斯从黑石手里以81亿美元买下的IndCor仓储项目。

经过短短四年多时间的运营管理，普洛斯即创造超百亿美元的资产增值，为当时的投资人创造了优秀的回报。

如今，又一次大手笔交易再现。普洛斯资本GCP与Ares此次达成的交易，又成为近年来另类资管领域最为重磅的交易之一。

其二，此次交易中，普洛斯是将旗下基金管理平台普洛斯资本GCP日本、美国、欧洲、巴西和越南的国际业务与Ares合并。相当于，此次交易仅涉及普洛斯部分非中国区的国际基金管理业务，除基金管理业务外，这些地区的重资产投资部分仍保留在普洛斯。

而且交易完成后，普洛斯仍保留其对普洛斯资本GCP的所有权；普洛斯资本GCP资产管理规模达810亿美元，重点关注其坚定看好的物流供应链、大数据、新能源领域。

从这个角度来看，又一次印证了普洛斯丰富的资产货币化的经验，能够通过高效、高质量的运营实现资产的增值，并通过资产的货币化、实现资本循环，从而为股东创造高额回报。

另一方面，此次合并的业务所涉及的地区为日本、美国、欧洲、巴西和越南等，不包含中国。交易后，普洛斯依然作为一家全球公司，对于中国的投资比重则相对增强。这也从侧面反映了其战略导向：重仓中国仍然是普洛斯的重头戏。

2、运营型玩家让新经济跑出加速度

为什么普洛斯敢重仓中国？

普洛斯表示，相信中国市场的前景，看好全球领先的人口规模和前瞻性产业政策驱动下的市场潜力。尤其是在普洛斯专注的供应链、大数据、新能源三大方向上，这些赛道的增长需求是十年、二十年、三十年不变的。

具体到其已建立领先优势的供应链大赛道来说，过去几十年的产业沉淀下，中国有着世界上规模最大、品类最全，同时也是最为复杂的供应链体系。另外，类似仓储运营、快递快运等行业高速发展，中国有着世界领先的供应链效率。

一个典型的案例便是SHEIN、TEMU、TikTok Shop、速卖通组成的“出海四小龙”，这几年在全球范围内快速跑马圈地。这背后的核心其实是将中国制造、中国效率向外输出。中国外贸和出海市场翻倍式高增长，是最为有效的验证。

仓储物流是商流的支撑层，普洛斯正在物流供应链生态延伸专业运营能力，以支持新经济跑出加速度。

比如，2019年成立的普冷，是普洛斯旗下一家专注于高品质食品物流的智慧冷链企业。依托普洛斯在中国地区5,000万平方米的物流及产业基础设施，经过五年发展，目前普冷在国内22个城市运营31座冷链物流中心，仓储总容量超过475万立方米，已经成为中国网络覆盖范围最大的冷链物流企业之一。

在整个冷链市场中，冷库不稀缺，缺的是专业的运营。因此，普冷一开始的定位，不是做资产管理，而是做冷链业务的精细化运营，以“用”的角度来设计、管理和运营冷库，而非“租”的角度。

这一逻辑下，普冷的客户群体快速覆盖食品、商超零售、连锁餐饮、直播电商等品牌，服务了累计超过600家国内外企业客户。

类似的还有普洛斯资产运营服务ASP，实践“科技运营”理念，面向普洛斯和普洛斯之外的园区业主、租户提供包括园区规划、运营和综合设施管理等在内的服务。

3、运营型玩家领跑物流不动产市场

对于物流不动产的头部玩家而言，会买卖是一方面，但最为关键的是懂运营。

纵观国内物流不动产市场，根据不同的企业背景，可以分为基金系、国家队、房地产系、电商系等。而按照物流不动产的功能、服务深度又可以分为四类：从功能来看，可以分为仓储型、流通型；从服务深度来看，可以分为空间租赁型和运营型。

我们通常所理解的物流不动产，大多是做基础空间租赁，拿地开发、建仓（或档口），然后把标品转租或交易给客户。除了基础的园区运营管理工作，不额外提供增值服务。

而如前面所说，普洛斯的逻辑其实是以运营为核心的投资管理与产业服务。这个逻辑下，可以发现普洛斯区别于其他物流不动产同行的几个显著标签：

1）坚持只做优质资产。

在当前市场的供需关系中，仓储资源不稀缺，稀缺的是优质资产。公开数据显示，这一时期，市场上的高标仓规模占整体仓储的比重尚不足10%。而类似普洛斯这样定位在以新经济、高端制造业和第三方物流为主的高标仓玩家较为稀缺。当前产业升级转型的背景下，国内市场对这类优质资产的需求有望进一步增大。

2）洞察产业趋势，深度融入产业供链。

优质资产的价值放大，在于能够抓住新经济的脉搏。比如高标仓市场的客户类型在过去几十年间实际上也发生了一些变化，从最初的的第三方物流，到后来的快递快运分拨，再到电商一盘货，再到如今的高端制造的定制与新消费的柔性供应链等。

如果单纯的空间租赁，一定会错过这些复杂的需求。运营型玩家的逻辑则是参与到客户的供应链变革当中去，而普洛斯做的要更深一步，用真金白银去参与。

以普洛斯2018年成立的隐山资本为例，其专注于成长阶段企业的私募股权投资，聚焦中国和亚洲的现代物流服务、数智供应链、新能源以及物流科技等领域，目前其管理的人民币基金与美元基金的资产管理规模超过280亿元人民币。

通过股权投资，普洛斯能够对新兴市场有更前沿的理解，包括赛道的市场格局、趋势走向，而这些具备实战经验的判断会反哺到物流不动产的选址、设计以及客户定位等等。

3）始终以创造价值为导向。

运营型基因带来的直接效果，一方面是原有的价值放大，另一方面则是增量价值创造。这不仅是对普洛斯自身而言，体现在其投资人、股东和大客户身上也尤其明显。

以普洛斯为宝马定制开发的西部区域配送中心（RDC）为例。这是普洛斯为其在中国市场定制开发的第五个专业设施，该项目总建筑面积超10万平方米，覆盖近200家宝马售后服务网点，增强供应链响应速度。同时，该项目通过在设计及运营阶段的节能减碳，可以助力宝马的ESG目标。

(项目设计图)

在这种运营型基因的加持下，普洛斯的增长形成了“资本——运营——货币化”的良性循环，持续领跑国内物流不动产市场。同时也在过去几年，进一步将这一能力与优势复制到数据中心和新能源等新经济基础设施领域。

正如前面所说的，过去几年普洛斯在全球范围内募资，并投资和运营优质资产，在精细化运营、新经济红利等多方面因素作用下，这一资本循环模式，正在将普洛斯作为一家另类资产管理与产业服务运营公司的价值量化。

交易带来的前期资金收益将为普洛斯提供更大流动性，并将用于继续减少负债，增强集团的资产负债表和提升关键财务指标。该交易所涉及业务在普洛斯核心经营性息税折旧及摊销前利润（Core Underlying EBITDA，核心经营性EBITDA）中占比不到10%。交易完成后，集团净杠杆率预计将进一步下降至24%。

在大的战略上，普洛斯重仓中国对包括物流不动产、数据中心、新能源等相关产业设施和服务领域继续投入、并深耕运营的方向不会发生改变，而相对低的杠杆率、更具流动性的资金，能够助力其在新经济领域率先寻求并抓住有吸引力的增长和整合机会。

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